A regulamentação da Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132 e o Projeto de Lei Complementar PLP 68/2024) definiu um Regime Específico para as operações imobiliárias. Como o setor não conseguiria absorver a alíquota padrão estimada do novo IVA (IBS + CBS, em torno de 26,5%), foram criadas regras diferenciadas, descontos e deduções para conter o impacto nos preços.
Abaixo estão os detalhes específicos de como as novas regras afetam a compra, venda e locação de imóveis.
🏛️ 1. O Regime Específico do Setor Imobiliário
Em vez de pagar a alíquota cheia do IVA dual (IBS + CBS), as operações imobiliárias contam com descontos percentuais sobre a alíquota padrão e mecanismos de dedução da base de cálculo.
As alíquotas do imposto variam de acordo com o tipo da transação:
| Operação Imobiliária | Desconto na Alíquota Padrão do IVA | Alíquota Efetiva Estimada (com IVA a 26,5%) |
| Locação, Cessão e Arrendamento | 60% de desconto | ~10,6% |
| Alienação / Compra e Venda (Imóveis) | 40% de desconto | ~15,9% |
| Loteamento e Serviços de Gestão | 20% de desconto | ~21,2% |
🏠 2. Impacto na Compra e Venda de Imóveis
Nas operações de compra e venda realizada por construtoras, incorporadoras e empresas loteadoras, o cálculo do imposto não incidirá diretamente sobre o valor total do imóvel.
Principais Mecanismos de Alívio:
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Dedução do Terreno: A base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto permitirá a dedução do valor do terreno, tributando apenas o valor agregado (a construção/benfeitoria).
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Redutor Social (Imóvel Residencial): Para a aquisição de imóveis residenciais novos, o texto prevê um abatimento fixo na base de cálculo (um desconto em dinheiro de até R$ 100 mil no valor tributável), o que beneficia diretamente a compra de imóveis populares e de classe média.
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Venda entre Pessoas Físicas: A venda casual de imóvel de uma pessoa física para outra não sofre incidência de IBS/CBS (continua sujeita apenas ao Ganho de Capital via Imposto de Renda, quando aplicável).
Efeito prático: A tributação para incorporadoras e construtoras sofrerá ajuste, mas o desconto de 40% combinado à dedução do terreno e ao redutor social busca evitar um encarecimento expressivo da casa própria.
🔑 3. Impacto na Locação de Imóveis (Aluguéis)
O impacto na locação depende essencialmente de quem é o locador (Pessoa Física ou Pessoa Jurídica):
A. Locador Pessoa Física (Proprietário Comum)
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Isenção / Não Incidência: A pessoa física que aluga seus próprios imóveis de forma não habitual não se torna contribuinte do IBS e da CBS.
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Limite de Proteção: Há faixas de faturamento/quantidade de imóveis para garantir que o pequeno investidor individual não precise recolher o novo IVA sobre os aluguéis recebidos, mantendo a tributação atual via Carnê-Leão (IRPF).
B. Locador Pessoa Jurídica (Holdings, Imobiliárias e Fundos)
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Tributação com Desconto de 60%: Empresas que vivem de renda de locação recolherão IBS e CBS com um desconto de 60% sobre a alíquota geral.
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Repasse nos Contratos: Empresas e fundos com grande carteira de locação precisarão recalcular a margem ou repassar parte da nova carga nos contratos corporativos e comerciais.
⏳ 4. Cronograma de Transição
O novo modelo não entra em vigor de forma imediata:
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2026: Ano de testes, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS) compensáveis com o PIS/Cofins.
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2027: Entrada em vigor definitiva da CBS e extinção do PIS/Cofins.
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2028 a 2032: Transição gradual do IBS com redução progressiva do ICMS e ISS.
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2033: Implementação integral do novo sistema tributário.
