STJ consolida validade da retenção de 50% em distrato imobiliário sob o regime de patrimônio de afetação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a estrita observância da Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) nas rescisões de contratos de compra e venda por inadimplência do comprador. Em julgados recentes, a Quarta Turma do Tribunal confirmou a legalidade da retenção de até 50% das quantias pagas nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
A decisão traz segurança jurídica ao mercado da incorporação imobiliária e uniformiza o entendimento das instâncias inferiores, que muitas vezes reduziam o percentual de retenção com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), desconsiderando as particularidades criadas pela legislação específica de 2018.
O impacto do patrimônio de afetação no distrato
O patrimônio de afetação é uma estrutura jurídica onde os bens e recursos financeiros de um empreendimento ficam segregados do patrimônio geral da construtora. Essa blindagem garante que os valores pagos pelos adquirentes sejam investidos prioritariamente na própria obra, protegendo o coletivo de compradores em caso de falência da empresa.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), o legislador estabeleceu duas margens para a cláusula penal decorrente da desistência do comprador:
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Até 25% do valor pago em incorporações comuns;
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Até 50% do valor pago em incorporações protegidas pelo regime de patrimônio de afetação.
No julgamento do AgInt no REsp 2.159.971-SP, divulgado no Informativo de Jurisprudência do STJ, o relator Ministro Antonio Carlos Ferreira pontuou que o art. 67-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê expressamente a desnecessidade de a incorporadora provar prejuízo individualizado para exigir a retenção contratual limite.
Aplicação prática e cobrança de taxa de ocupação
Além de ratificar o teto de retenção da multa rescisória, o Superior Tribunal de Justiça estendeu a aplicação dos encargos de desistência previstos na lei para contratos de loteamentos urbanos regidos pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979).
Em decisao noticiada no portal oficial do tribunal (STJ – Notícia de 20/10/2025), a Quarta Turma concluiu ser legítima a cobrança cumulativa de taxa de ocupação ou fruição e cláusula penal no distrato de compra e venda de lote não edificado, desde que a transação tenha sido celebrada sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e o comprador tenha sido devidamente informado das penalidades via quadro-resumo.
O que muda para compradores e incorporadoras
A consolidação da jurisprudência no STJ impõe reflexões cruciais para o planejamento no Direito Imobiliário:
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Rigor no planejamento financeiro do adquirente: Promitentes compradores devem avaliar a capacidade de pagamento de longo prazo antes de assinar o contrato, cientes de que a desistência imotivada pode custar até metade do capital investido na obra.
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Redação do Quadro-Resumo: As incorporadoras devem manter estrita conformidade com os requisitos formais de transparência (art. 35-A da Lei nº 4.591/1964), sob pena de nulidade da cláusula penal se as penalidades de rescisão não estiverem destacadas em negrito no contrato.
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Estabilidade de caixa para o setor imobiliário: A decisão protege o fluxo de caixa das construtoras e resguarda os demais adquirentes que dependem da saúde financeira do empreendimento para o recebimento das chaves.
