O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a estrita observância da Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018). Nesse sentido, essa norma rege as rescisões de contratos de compra e venda por inadimplência do comprador. Além disso, a Quarta Turma do Tribunal confirmou recentemente a legalidade de reter até 50% das quantias pagas. Especificamente, essa regra se aplica aos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Portanto, a decisão traz segurança jurídica ao mercado da incorporação imobiliária. Consequentemente, o STJ uniformiza o entendimento das instâncias inferiores. Até então, muitas vezes, esses tribunais reduziam o percentual de retenção com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC). Desse modo, os juízes desconsideravam as particularidades criadas pela legislação específica de 2018.
O impacto do patrimônio de afetação no distrato
Primeiramente, o patrimônio de afetação funciona como uma estrutura jurídica específica. Basicamente, a construtora separa os bens e recursos financeiros de um empreendimento do seu patrimônio geral. Por esse motivo, essa blindagem garante o investimento prioritário dos valores pagos pelos adquirentes na própria obra. Assim, a medida protege o coletivo de compradores em caso de falência da empresa.
Sob esse aspecto, a Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor e alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias. A partir disso, o legislador estabeleceu duas margens para a cláusula penal decorrente da desistência do comprador:
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Em primeiro lugar, até 25% do valor pago em incorporações comuns;
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Por outro lado, até 50% do valor pago em incorporações protegidas pelo regime de patrimônio de afetação.
Recentemente, o STJ divulgou o julgamento do AgInt no REsp 2.159.971-SP em seu Informativo de Jurisprudência. Nesse contexto, o relator Ministro Antonio Carlos Ferreira destacou uma regra clara da lei. Dessa forma, a legislação dispensa a incorporadora de provar prejuízo individualizado para exigir a retenção contratual limite.
A extensão da lei para loteamentos urbanos e a taxa de fruição
Além de ratificar o teto da multa rescisória, o Superior Tribunal de Justiça trouxe uma inovação de grande impacto. Agora, o STJ aplica os encargos de desistência previstos na lei também para contratos de loteamentos urbanos. Vale ressaltar que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979) rege essas contratações.
Mas o que isso significa na prática? Anteriormente, havia muita discussão jurídica se o comprador de um terreno sem construção deveria pagar taxas de uso ao desistir do negócio. No entanto, o STJ firmou o entendimento de que a cobrança é válida.
Consequentemente, a Quarta Turma considerou legítima a cobrança cumulativa de taxa de ocupação (fruição) e cláusula penal. De fato, essa regra passa a valer até mesmo para o distrato de lote não edificado (lote de terra nua).
Para justificar a medida, os ministros entenderam que a simples posse do terreno pelo comprador impede a loteadora de comercializar o imóvel. Como resultado, a taxa de ocupação serve justamente para indenizar a empresa pela indisponibilidade do bem.
Contudo, essa cobrança dupla só tem validade para transações celebradas sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. Adicionalmente, a construtora precisa informar o comprador sobre as penalidades de forma explícita, por meio do quadro-resumo.
O que muda para compradores e incorporadoras
Em suma, a consolidação da jurisprudência no STJ impõe reflexões cruciais para o planejamento no Direito Imobiliário. Logo, observe as principais mudanças práticas:
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Rigor no planejamento financeiro do adquirente: Acima de tudo, os promitentes compradores devem avaliar a capacidade de pagamento a longo prazo antes da assinatura do contrato. Afinal, a desistência imotivada pode custar até metade do capital investido na obra e ainda gerar cobranças pelo tempo de posse do terreno.
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Redação do Quadro-Resumo: Da mesma forma, as incorporadoras precisam manter estrita conformidade com os requisitos formais de transparência. Caso contrário, a justiça pode anular a cláusula penal. Sendo assim, as empresas devem destacar as penalidades de rescisão em negrito no contrato.
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Estabilidade de caixa para o setor imobiliário: Por fim, a decisão protege o fluxo de caixa das construtoras e loteadoras. Como resultado, a medida resguarda os demais adquirentes. Visto que eles dependem da saúde financeira do empreendimento para o recebimento das chaves.
